本轮房地产板块行情四大逻辑，演进到哪一步了？

1.行业集中度提升

这两年top3、top10、top100的市场份额的确是在快速增加，市场已经认可这个逻辑。站在这个时点需要考虑的是，我和市场对于份额集中度究竟会提升到什么样的程度是否存在分歧，并且谁看的更准。我自己是相信孙宏斌的判断，top10的市场份额能够达到50%左右，那么截止2017年末，top10的市场份额合计为25%左右，因此这剩余的25%还需要至少2-3年的时间来进行证伪。而对于市场来说，可能预计的top10市场份额最终能够达到40%左右，这两个最终份额的不同会造成证伪过程中龙头房企的业绩增速上的差异。即便如此，从25%-40%的份额扩张过程中，龙头房地产企业的业绩都能够保持一定的增速，集中度提升的逻辑仍然能够被不断验证。

去年内房三大龙头融创恒大碧桂园的大涨后，今年1月份很多二三线的房企都迎来了强烈的补涨，这些房企近两年的业绩也非常优秀，增速快，同样是在增加自己的市场份额。龙头房企1月份的表现较差，主要是因为市场的资金更愿意先去找补涨股，而不是直接来“高位”接盘。可实际上四大龙头房企的估值仍然便宜，万科、恒大、碧桂园、融创17年实际PE大概分别为10PE、6.9PE、7.4PE和3.6PE左右，销售额和份额还能继续增加且空间不小的共识是存在的，因此四大龙头的业绩和行情仍然会继续，只是需要一个切换点。

2.地产行业长效机制建设降低行业不确定性

从历史上来看，大的房地产开发商从来都是担心政府短期之内各种眼花缭乱的调控政策的，他们想要的是比较稳定的市场环境，只有小的地产开发商才希望从中发现机会进行投机，以达到暴富的可能。

19大之后，长效机制建设就被提上了日程，包括长租房等制度也逐渐开始加大实施力度。

另外，在金融去杠杆的大背景下，最近国内也在限制房地产行业的违规融资，相信很多小的房地产企业，激进的现金流崩得非常紧的房地产企业，最近日子会越来越难过，而反观龙头企业，健康的资产负债表、现金流量表和香港方便、快捷的融资工具使得他们能够通过并购经营困难的小房企，来达到扩大市场份额的目的，这也是行业集中度快速提升的主要原因之一。

但是，随着房地产行业去杠杆政策的趋严，市场的担忧情绪也会开始加重，与此同时新闻媒体肯定会不断的报道出各地有房地产企业资金链断裂从而破产的信息，这些都会加大市场的担忧，尤其是负债率比较高的企业。但更让他们担心的且一定会发生的事情是，这时候有的房企会加大并购的步伐，比如融创中国，本身就有着极强的并购能力，随着并购项目的增多也许会伴随着融资配股的需求，市场大概率会用脚投票。但本身融创中国这一系列动作都是龙头企业利用自己的竞争优势带来的业绩增长。重点关注的应该是销售去化如何、并购的标的如何、现金流如何。等公司这些正常运营“风波”过去之后，龙头房企的业绩、财务会更加优秀。

3.库存处于历史低位的水平

现在的库存的确是近几年最低的库存水平，但是一定要留意需求端的变化，并且必须明确的是需求端也是结构化的，长期来看，以一二线为代表的人口净流入的区域的需求会是稳定存在的，而三四线以及更多的人口净流出的区域就要小心了，这两年这些区域销售得如此火爆，更多的是因为棚改政策带来的大众情绪的升温，一旦转折点到来，这些区域的房地产销售会开始走下坡路，并且能预见的是很难再回升。

市场目前对今年的棚改政策，仍然是抱有超预期的态度，认为国家公布的数字偏保守。

4.地产公司的估值和业绩不匹配

因为地产公司的会计准则存在费用前置和营收确认后置导致的业绩不匹配现象，尤其是近两年房企业绩增速都非常快的情况下，地产公司的估值和业绩不匹配的情况更加严重，那么就会存在“地产呆会计”认为估值过高的问题。不过存在分歧是好事，只要我们对于企业利润的释放判断准确，这就能为我们的投资带来获利空间。

对于目前的融创中国，一月份的销售额并未动摇市场对其销售能力强局前四的信心，虽然有人说远不及预期，但更多的是对于融创推盘了解不全面的一些人的看法。市场更大的分歧在于融创的利润率能否达到管理层的指引，一旦这个被验证，那么我认为融创的行情走势就会类似于销售额被验证时的表现，可以参考融创8月份中期业绩会之后的走势。