5、6月的土拍市场 的桂冠说掉就掉

[摘要]回报周期愈加漫长

　　最近几个月，上海的土拍市场进入了遍地是的亢奋状态。

　　6月29日由中粮夺得的新场A10-1地块，可以说是最近出让的宅地中条件最好的一块，因为没有自持部分的要求。该地块总价24.4亿，溢价率近236%，楼板价每平方米为35744元，扣除5%的保障房等不可售部分后，实际楼板价达到每平方米38300元。这一价格，远远超过了该区域目前的二手房房价和新房房价。

　　也正是因为这块地的拍出，让周边二手房房东的心态，发生了变化。负责新场板块的某中介业务员王飞透露，拍地结束没多久，万科清林径的一位房东就打电话把挂牌价上调了50万。

　　据第一太平戴维斯发布的二季度市场数据显示，本季度上海共计成交12幅含住宅性质的土地，除了4月无宅地供应， 6月的5、土拍市场，的桂冠真的是说掉就掉。

　　自2015年以来，上海宅地市场活跃，开发商争相拿地，从而使地价上涨势头明显。

　　宅地竞拍竞争激烈，成交宅地平均溢价率自今年一季度的93.8%上升至本季度194.4%。

　　“”造就房企牵手

　　土拍市场的火爆与的频现，让以往单枪匹马拿地的房企有了合作精神。如今的市场上出现了越来越多联合体的身影，除了合作拍地，也有房企会在拿下后，再找小伙伴来合作开发。

　　举个例子，像去年11月25日被信达以72.99亿元收入囊中的上海新江湾，可售楼板价高达61440元/平方米。虽然新江湾算高端住区，但项目都以大户型为主，所以周边次新房单价并不高。信达这样的楼板价加上建安成本，单价至少8万向上才能保本。所以就算有钱任性的信达，也选择了联手当时竞拍的第二名泰禾合作开发。

　　1.125的容积率原本能实现泰禾在上海造院子的理想，但该宗地块的出让条件中添加了中小户型（90平米以下）的套数不得少于660套的硬性指标。这样一来，泰禾本领再高，也不好施展。信达新江湾城，还是一个“悬”字。题外话是，一心想在上海造院子的泰禾于今年5月豪掷47.44亿元，拍下上海长兴岛两块宅地。

　　在信达拍出顾村之前，周浦5月18日以43607元/平方米的楼板价刷新了上海外环外记录，溢价率近300%。保利地产花54.5亿元击败36个竞争对手拿下了该地块。地块出让面积69433.1平方米，规划用途为普通商品房，容积率1.8。

　　在扣除5%的保障房与15%的自持面积后，地块实际可售面积楼板价在5.5万元/平方米左右。15%的自持面积70年不能出售、5%的面积作为保障房无偿移交给政府、不能有三层以下的联排和别墅产品；自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。

　　早在周浦还没满月的时候，就有退地的消息传出。陷入退地传言的保利地产，月27日借6助首创置业的一则合作公告澄清了传言。据首创置业股份有限公司公告透露，首创置业将以27.8亿元代价入股上海保利周浦项目，持股51%，剩余49%股份将由项目公司保利建锦持有。

　　拿地附加条件严格

　　按照上海土地的新规，15%自持面积已经成为了必要条件。

　　业内分析称，5%的保障房是实打实的成本支出，15%的自持面积意味着这部分资金不能快速收回。产品定位规划先不谈，未来的市场风险不可预估，所以可售的部分能否如愿收回成本也是个未知难题。

　　一般拿地后开发商要在一年内开工，以目前周浦板块的涨幅，加上现在楼市正处在调控期，开卖时保利和首创这笔账能算得过来吗？

　　上海中原地产市场研究咨询部经理卢文曦表示为这一批捏把汗，因为从目前的形势来看，一两年内房价很难上涨50%以上。“拍出高价地的外围区域发展还不是很成熟，没法支撑短期这么快的涨幅，除非有突发性利好。从成交楼板价来进行推算，未来房屋销售定价至少要涨1倍以上才能保本，显然要有这样的涨幅至少3-5年后才有可能实现。”

　　“面粉” “面包价”卖出

　　数据显示，上海从去年开始至今出现的多个里，部分楼板价接近区域在售楼盘成交价，部分的楼板价甚至高出周边新房售价一截。

　　来自上海克而瑞的数据显示，周浦板块目前在售的楼盘中不管是中骏、世茂、九龙仓还是阳光城，在售均价最高也不过4.5万元/平方米。

　　卢文曦表示，从现在的几块来看，它们等待市场机会的时间成本将会更高、入市节奏更加难以掌控、回报周期也愈加漫长。当以超越市场预期、超越区域当前楼市现状的价格被房企竞得，不得不付出放缓入市节奏、等待楼市成长的代价。特别是盘的土地成本高昂，随着时间的流逝，背负着巨大的财务成本，也令盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。

　　但有钱的信达不管，在6月1日又花58亿制造了溢价303%的上海顾村。楼板价37118元/平方米，地块要求保障性住房比例为5%，全装修比例30%，中小套型（90-100平方米）要求占到建筑面积的60%，住宅套数下限1143套，平均套型面积133平方米。地块要求受让人必须自持不低于15%住宅建筑面积（计 21667.3平方米以上）用于租赁，自持100%商业建筑面积（计5001.70平方米）。加上各种条件一算，实际可售楼板价已破4万。

　　而目前，地块周边在售的中铁建青秀苑报价3.4-3.5万元/平方米，金地天地云墅预计推出的洋房单价4万元/平方米。

　　对此，第一太平戴维斯市场研究部助理董事张琳认为，当前“面粉（地价）”贵过“面包（房价）”，开发商须将项目精准定位或开发高端产品以获利，因此未来将使房价面临上行压力，同时也对购房者的支付能力进一步提出了挑战。