杨浦新江湾城10年房价涨355% 未来房价破10万

[摘要]新江湾城B3地块除去保障房、自持和公共设施后建筑面积仅剩35045.5平，据此大申君测算的起拍楼板价为59631元/平，售价妥妥的10万以上。

腾讯大申房产讯（文/何以轩）7月入暑，上海土地市场进入“燥热期”。杨浦区新江湾城板块继2015年11月25日73亿出让纯宅地之后又推地。B3地块未来可供出售的商品房起拍楼板价59631元/平，未来售价妥妥的10万以上。

新江湾城板块未来房价破10万

从上海市规土局获悉，新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块为居住用地，出让面积为39805.8平方米，容积率是1.5，规划建筑面积为59708.7平方米，起拍总价208980万（近21亿），起拍楼板价为3.5万/平。

从预出让合同获悉，该地块开发商自持建筑面积不低于15%计8956平方米以上，保障房建筑面积不低于总规划建筑面积的25%，14927.2平方米以上，公共设施共计780平方米。除去保障房、自持和公共设施后建筑面积仅剩35045.5平，据此大申君测算的起拍楼板价为59631元/平，售价妥妥的10万以上 。

出让文件显示，该地块东至政硕路，南至国帆路，西至政学路，北至国咏路。该地块为二类住宅组团用地，建筑高度为10-24米，多层住宅。

根据规划，本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于80%，中小套型住宅设计建设标准为多层住宅建筑面积不大于90平、小高层住宅建筑面积不大于95平、高层住宅建筑面积不大于100平，在售面积应该多以90-95平2-3房为主。

10年新江湾城新房成交均价上涨355%

杨浦新江湾城板块2007年新房成交均价仅12247元/平，截至到2016年6月房价已飙升至55707元/平，10年房价上涨355%。

从上海规土局获悉，近10年新江湾城板块共计出让了6幅地块，分别是D1、D3、C6、C4、D5和D7地块。2007年6月21日新江湾城D1纯宅地出让面积59253.7平，容积率为1.7，被绿城以12.6亿竞得，竞得楼板价为12509元/平，当时的成交均价仅12247元/平，直接抬高了2009年的成交均价22625元/平。

2009年12月23日，中建地产37.2亿摘得新江湾城C6地块，出让起始价为17.2亿，测算楼板价为32484元/平，也就是目前在售的中建大公馆(楼盘资料 图库) 别墅2300万/套起，单价在7万以上。09年地价破3万/平，直接催高2011年的成交均价破4.7万大关。

新江湾城D5地块(楼盘资料图库)已于2012年7月11日以6.1亿出让，截至到2016年7月仍未开发建设，规划用途是普通商品房、慈善用地以及医疗卫生用地，该地块东至政和路、南至国泓路、西至政澄路、北至国晓路，紧邻安徒生童话乐园。

新江湾城B3地块周边配套有待完善

该地块周边规划的政硕路、政学路、国咏路目前并未开发建设，地块东侧10号线二期（国帆路站）预计2018年底建成通车。出让地块东侧的A5-01、A5-02为规划九年一贯制学校，计划于2020年前建设。

B3地块距离最近的地铁站3号线淞发路站约1000米，从教育角度而言，复旦大学江湾校区咫尺该地块；新江湾城公园距该地块约1.5公里，周末休闲好去处，临近黄浦江畔或成沪上改善房的标杆。不过，该地块周边商业配套匮乏或成短板。

周边在售楼盘均价7万+

新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块，目前周边在售的新房主要有新江湾城首府(楼盘资料 图库) 、嘉誉湾(楼盘资料 图库) 、中建大公馆、祥生御江湾(楼盘资料 图库) 以及万科翡翠江湾(楼盘资料图库)。

据悉，新江湾低密度纯法式别墅社区新江湾城首府最低3500万/套，户型面积为380-410平，没有优惠，距10号线新江湾城站1218米，邻近五角场商圈，毗邻逸仙路高架、中环线出入口。

嘉誉湾最低8万/平，420平5房在售，项目配备专属私人会所，室内外景观泳池等。中建大公馆最低2300万/套，户型为319-350平，案场有优惠。祥生御江湾最低1800万/套，250-300平的联排别墅在售，现购房享全款98折，贷款97折。

目前该地块周边在售的新房多以别墅为主，正如北师大金融研究中心主任钟伟所言“频出跟你没关系，那只是巨富的玩物”。

新江湾城板块昔日--信达

去年11月25日，杨浦新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块最终被信达以72.99亿拿下，楼板价为49152元/平，溢价率81.7%。该地块90平以下中小户型不小于40%，不小于660套，总价也在900万左右。新江湾城D7地块出让波折不断，曾一度中止出让。

信达大手笔拿地看中的正是该地块的升值潜力，以后土地或将成为“硬通货”，正如全联房地产商会会长聂梅生称“开发商不惜高价拿地正是瞄准了土地作为硬通货的升值潜力，只有买了地攥在手里才不慌”。

目前在售的万科翡翠江湾紧邻D7地块与信达做邻居，最低58000元/平，249、350平毛胚现房在售，距10号线殷高东路站约516米。

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